מעוניין להשקיע בנדל"ן? מהי ההשקעה המשתלמת עבורך לרכישת נכס מסחרי או דירת מגורים?

מאמר קצר זה בא לשפוך אור, ולו במקצת על סוגיית ההשקעה בנדל"ן  , האם כדאי להשקיע בנכסים מסחריים (כגון: חנות / משרד) כהשקעת נדל"ן מניבה בכללותה אל מול ההשקעה בנדל"ן למגורים,  והאם כדאי להשקיע בנכס מסחרי בעפולה?

יודגש כי מאמר זה אינו מביא בחשבון את המס על דירה שלישית שמציע משרד האוצר משום שעדיין לא ברורה מתכונתו של חוק זה.

 בחינת כדאיות העסקה: בדיקות מקדמיות שעלינו לערוך בטרם רכישת נכס מסחרי/ דירת מגורים להשקעה:

  1. אחוז התשואה: ראשית יש לבחון את  אחוז התשואה המתקבלת מהנכס המניב. בדיקת התשואה מתבצעת כאשר מחשבים את ההכנסה השנתית מהנכס ומחלקים אותה בסכום הרכישה של הנכס וההשקעות בו.

לדוגמא: ההכנסה השנתית מהנכס עומדת על סך של  36,000 ₪ , כאשר מחיר רכישת הנכס הינו סך של 400,000 ₪ , בתוספת של עלויות שיפוץ  בסך של 100,000 ₪,  אזי התשואה תתקבל מחלוקה של 36,000 ב- 500,000 ₪. דהיינו, אחוז התשואה השנתי הינו 7.2%.

*בטרם  הרכישה יש לבצע בדיקה מקיפה לצורך השוואה בין עלויות מחירי הנכסים ( מסחרי/ מגורים) באזור וכן את גובה דמי השכירות המקובלים באותו אזור.

  1. הביקוש באזור הנבחר: במידה והוחלט לרכוש נכסים מסחריים כגון חנויות, משרדים, מתחמים מסחריים, קניונים וכיו"ב. פרמטר זה משליך באופן ישיר על התשואה. ככל שיש ביקוש גבוה יותר לרכישת נכסים מסחריים באזור המבוקש , הרי שמחיר הנכס יהיה גבוה יותר וישפיע על שיעור התשואה. מאידך מחירי השכירות בדר"כ גבוהים בהתאמה וקיימת "בטוחה" להשכרת הנכס באופן רציף.
  2. תקופת השכירות:  בד"כ תקופת השכירות בנכסים מסחריים הינה לטווח הארוך ( בין 3 שנים ל 10 שנים) , כאשר השוכר מעונין להחזיר את ההשקעה שהשקיע בשיפוץ להתאמת הנכס לצרכיו ולכן הוא מעוניין בשכירות לטווח ארוך בכדאי לכסות את עלות ההשקעה ההתחלתית. במקרה כזה, המשכיר זוכה מהשבחת הנכס ע"י השוכר, וכן במימון גבוה יותר מהבנק לרכישת הנכס כאשר הנכס מושכר בשכירות לטווח ארוך.
  3. ביצוע בדיקות מקיפות לנכס: על הרוכש לבצע בדיקה פיזית, משפטית ותכנונית ואת המצב הרישומי של הנכס ברשות העירונית , ממשלתית וכל גוף אחר. יש  לבדוק את זכויות הבנייה הקיימות/ העתידיות, לבדוק העדר חריגות בניה, ולוודא כי לא חלים צווים או עיקולים על הנכס ואין כל מניעה משפטית או תכנונית או עפ"י דין לרכישת הנכס. מומלץ להיעזר בבעלי מקצוע /מומחים לביצוע הבדיקות לרבות ביצוע דו"ח מהנדס שאין ליקויים/ מפגעים בנכס. ברכישת נכס מסחרי יש לבדוק את הייעוד של הנכס, שהוא מוגדר כ"חנות/ משרד" ולא כמחסן.

*בטרם רכישת נכס מסחרי יש לבצע סקר מעמיק על מיקום הנכס וסביבתו, לערוך בדיקה של  גובה  דמי השכירות הממוצעים באזור, את הביקוש באזור , הפוטנציאל הקיים, קהל היעד,  בחינת האוכלוסייה שגרה באזור, האם קיים "עודף" של שטחים מסחריים וכו'. ולוודא שהנכס מתאים לצרכים ולמטרותיכם.

  1.  הפן המיסויי:  אירוע מס בו יש לשלם מס לרשות המיסים בעת מכירה או בעת רכישת נכס (למעט פטורים מסויימים). ברכישת נכס מסחרי נכון להיום, ישולם מס רכישה בשיעור של 6% משווי  הרכישה של הנכס. במכירת הנכס, ישולם מס שבח בשיעור של 25% מהרווח שנוצר ממכירת הנכס. חשוב להדגיש כי שיעור מס השבח יכול להשתנות לפי תאריך רכישת הנכס אך נושא זה אינו מענייננו במאמר הנוכחי.

 

 

בהשכרת נכס מסחרי, יש לפתוח תיק במס הכנסה , ואנו נדרש לשלם מס נוסף, מס הכנסה, על ההכנסה המופקת מהשכרת הנכס. כמובן שבמסגרת הדיווח אפשר לנכות את ההוצאות השוטפות ואת הפחת כנגד ההכנסה השוטפת. הפחת שנוכה כנגד ההכנסה "יוחזר" בעת מכירת הנכס וחישוב מס השבח. לגישת רשות המיסים, אם כי גישה זו נשחקה עם השנים ע"י בית המשפט, גם אם לא נוכה פחת אל מול ההכנסה, הרי שהוא "יוחזר" בחישוב מס השבח.  פרט זה נעלם מידי מוכרים רבים ועורכי הדין שלהם וגורם למס השבח להיות גבוה מהצפוי.

ברכישת נכס מסחרי יכול ויחול מע"מ על סכום הרכישה. יש לבחון סוגיה זו בנפרד לפני רכישת נכס מסחרי.

בהשוואה של רכישת נכס מסחרי להשקעה אל מול דירת מגורים להשקעה הרי שבעבר היה קיים יתרון מיסויי מובהק ברכישת דירת מגורים להשקעה. מדרגות מס הרכישה היו נמוכות יותר לעומת מס רכישה  החל היום ,בשיעור של 8% מהשקל הראשון בדירת מגורים שאינה דירה יחידה. בתחום מס השבח, היה קיים פטור ממס שבח במכירה אחת לארבע שנים גם למוכרים שהם מרובי דירות. פטור זה בוטל ביום 1.1.14 והיום פטור ממס שבח ניתן רק לבעלי דירה יחידה ובתנאים מסוימים.

בתחום מס ההכנסה, הרי שכיום קיימים שלושה מסלולים למיסוי הכנסה מהשכרת דירת מגורים. מסלול פטור בו הכנסה עד לסך של 5,030 ₪ לחודש מזכה בפטור ממס. מנגד אי אפשר לתבוע פחת והוצאות כנגד ההכנסה. הפחת שלא נוכה עדיין יחושב בחישוב מס שבח בעת מכירה ויגדיל את מס השבח. מסלול נוסף הוא תשלום מס בשיעור של 10% על כל ההכנסה מדמי שכירות ואין אפשרות לתבוע פחת והוצאות כנגד ההכנסה. הפחת שלא נוכה עדיין יחושב בחישוב מס שבח בעת מכירה ויגדיל את מס השבח. המסלול האחרון הוא תשלום מס רגיל על ההכנסה מדמי השכירות וקיימת האפשרות לתבוע פחת והוצאות כנגד ההכנסה. גם במסלול זה יחושב הפחת שלא נוכה בחישוב מס שבח בעת מכירה ויגדיל את מס השבח.

לסיכום:

בסיכומו של דבר, ניתן לראות כי היתרונות המיסויים שהיו קיימים  בעבר בעת רכישת דירת מגורים להשקעה לעומת רכישת נכס מסחרי נשחקו עם השנים וסביר שימשיכו להישחק בשל הלחץ שמפעילה רשות המיסים על רוכשי דירות להשקעה בעת האחרונה.

מן הכלל אל הפרט. עפולה הינה עיר הנמצאת בתנופת בנייה מאסיבית אשר נבנו וייבנו בה אלפי יחידות דיור נוספות והיא נמצאת במקום נגיש ומרכזי. דירות לא מעטות נרכשו בה להשקעה וסביר להניח שהעיר על תושביה תזדקק לשטחי מסחר ומשרדים בהיקפים גדולים בכדי לשרת את תושבי העיר והיישובים שמסביב לה. רכישה של נכס מסחרי יכולה להתברר כהשקעה כדאית ונבונה בעיר כזו וזאת יחד עם היתרונות שמנינו במאמר זה.

תוצאת תמונה עבור תמונות נדלן

אין האמור במאמר להחליף ייעוץ מקצועי ו/או אחר. בכל מקרה של רכישת נכס, יש להיוועץ פרטנית אל מול הגורמים הרלוונטיים.

עו"ד שני איפרגן ומר חי אוחנה

צור קשר

חייגו עכשיו או השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם האפשרי